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国家电网下决心退出房地产,谈谈当下房地产趋势

时间:2020-04-02

中央纪委国家监委网站3月22日公布对国家电网第三轮巡视整改进展情况。其中称,国家电网下决心退出传统制造业和房地产业务,加强对宾馆酒店改革督办整改,坚守电网主责主业。截至2019年底,33家未完成改革脱离的宾馆酒店中,12家已完成关闭撤销或脱离,其他21家正加快推进整改。国家电网决心退出房地产业务早有征兆,在2月18日,国家电网印发《2020年改革攻坚重点工作安排》,其中明确提出明确提出有序退出传统装备制造、房地产、宾馆酒店等业务。

我们由点看面,从鲁能集团说起,鲁能集团是国家电网最主要的地产业务平台,由国家电网全资控股。国家电网还实际控制一家上市公司广宇发展,鲁能集团大部分地产资产包都注入了广宇发展。

鲁能集团创立于2002年12月,业务涉及住宅、商业、文旅产业开发等,前身是山东鲁能集团有限公司,于2009年成为国家电网的直属单位。在成为国家电网子公司之前,鲁能集团已大规模参与房地产开发业务,并在海南、北京等地囤有多宗土地。

2015年,鲁能集团首次闯入地产行业排行榜前50名。2018年,鲁能集团突然从一年一度的排行榜中“消失”了。实际上,此类排行榜依据的数据是由房企自主申报。

其实早在2010年,国资委就向央企发出了要求退出房地产业务的信号。2010年3月18日,国务院国资委在新闻发布会上宣布,除中国建筑工程总公司、保利集团、华侨城集团等16家以房地产为主业的企业外,其余78家不以房地产为主业的央企要退出房地产业务。

2011年3月,国务院国资委主动调整地产央企阵容,将主业包含房地产的央企数量从原先划定的16家增至21家,新增5家企业中包括鲁能集团。在规划后,鲁能集团持续加码地产行业,鲁能集团也惯以“央企鲁能”的名号来推介楼盘和项目。

由于此后仍有央企深度参与房地产开发的情况。2020年1月20日,国资委再次发文,要求央企严把主业投资方向,严控非主业投资,不得通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

这也就是这次电网下决心退出的大背景,让我们再看看当下房地产市场面临的情况。首先,宏观经济形势极为严峻,疫情不但影响了国内还影响了国外,也就是说其对国内经济的冲击既在供给侧,又在需求侧。全球经济快速进入衰退,未来两个季度我国出口订单会呈现一个负增长的情况,幅度可能会超过2008年的全球金融危机。

然后订单违约也频频爆出,疫情的影响下,人们突然就注意到了有这种风险,而近日矛盾冲突的加剧也说明了一点,那就是逆全球化,国际经济脱钩。再次,全球金融系统遭受的冲击刚刚开始,美元流动性高度短缺,这导致对国内美元有一个虹吸的效应,这对境外中资美元债市场可能遭遇较大冲击,爆雷风险上升。

可是现在依然没有任何行业能够取代房地产业的地位,根据国家统计局的数据,2019年房地产业对GDP的直接贡献为7%。如果算上其上下游产业链带来的经济效应,包括建筑业、金融服务业、家具、家电、建材及地方政府土地出让收入等,其贡献会相当大。

可是在疫情的影响下,房地产市场面临相当的下行压力,据国家统计局公布数据,1—2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%。房地产开发企业到位资金20210亿元,同比下降17.5%。其中,国内贷款4547亿元,下降8.6%;利用外资12亿元,下降77.2%;自筹资金6161亿元,下降15.4%;定金及预收款5603亿元,下降23.9%;个人按揭贷款3030亿元,下降12.4%。

1—2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%,办公楼销售面积下降48.4%,商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%。其中,住宅销售额下降34.7%,办公楼销售额下降40.6%,商业营业用房销售额下降46.0%。

而疫情发生之前其实房地产市场情况也并不太好,城市居民的财富已经被绑定在了房地产之上。根据西南财经大学《2018中国城市家庭财富健康报告》的统计,中国城市家庭财富中,房产占比高达77.7%,金融资产仅占11.8%。根据央行数据,截至2019年底,居民的银行贷款余额已达到55.3万亿,占名义GDP的比重已从2008年的17.9%快速攀升到55.8%。作为居民部门贷款最主要的构成,个人住房贷款的余额在已从2014年底的10万亿迅速上升到2019年底的30万亿。2015至2018年间的货币化棚改大量透支了三四线城市的购房需求,迅速推高居民部门的杠杆率,快速消耗了家庭储蓄,可是房地产开发商的杠杆率却仍然在上升,据2018年上市房企为样本统计,杠杆率已经超过80%。

当然,如果房地产业出现问题,那么地方财政的土地出让收入将面临巨大的下行压力,也许后面的纾困措施能提供一定的支撑,可是系统性风险依然不小。

总的来说笔者对接下来的发展并不乐观,如何充分利用市场化的手段进一步的住房制度改革,对接下来的经济走向至关重要。

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