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地摊儿背后的房地产世相

时间:2020-06-16

我家六叔,是这个家族里最有钱的人。他80年代中期从北京的名牌大学毕业,直接分配进了中直机关。就当即将被确立为家族榜样的时候,他做了一个大胆的决定,辞去机关的工作下海,第一份营生是去北京的雅宝路摆摊儿,自此,他彻底失去了成为家族榜样的资格。

雅宝路是当年北京练摊儿的圣地,那时,还没有如今的高楼,自发形成的摊位而已。六叔毕竟是名牌大学毕业,脑子、见识都比其他的练摊儿的哥们儿好上一些,所以,一度练摊儿练得发达。后来苏联解体,东欧剧变,整个前社会主义阵营国家的轻工业品缺乏,六叔六婶就把中国各种质量的服装倒腾到苏联和东欧国家去卖。于是,小时候的攸克君,时常能够听他讲,他所经历过的东方列车大劫案。

印象当中,他练摊儿练得最好的时候,春风得意都已经买了切诺基的时候,突然就不干了。那时我尚小,不知道原因为何。直到这次“地摊儿经济”再次火热于舆论,攸克君才想起来,赶紧去问我家六叔,当年练得好好的摊儿,怎么突然就不干了。

六叔告诉了我答案,我才恍然大悟,对上了自己熟悉的领域。原来,北京整顿市容,雅宝路要被升级改造,环境确实提升不少,但他们要从市场里面“上楼”,进到“商城”的里面经营。六叔仔细算了算账,以前雅宝路风光无两的时代,一个摊位的要付出对价也并不低,但那个租金,撑死也还是“管理费”的水平,但是,一上楼,进了商城就不一样了,那是要正正经经付给商家租金的。

六叔算不过账,觉得租金涨了,批发服装的价格却不能随之上涨,但客户还是那些客户,所以,钱是少赚了。于是,他果断放弃了他练了多年的摊儿,去干别的生意了。后来,他先是做工程机械的租赁生意,又赚到了些钱之后,他们四方运作关系,在北京顺义买下了不知转了多少手的烂尾房地产项目,他也没有开发,等到下一个房地产周期到来的时候,他把这块地卖给了一个正经搞开发的开发商。再然后,那里成为了当下顺义中央别墅区里非常知名的别墅项目之一。

现在,他还是这个家族里最有钱的人。但他还是不能成为家族榜样,一辈子都不能了,虽然他也是个读书人出身。

看着现在无处不在的讨论地摊儿热度,六叔笑了笑,他说,自从有了房地产,练摊儿挣钱的时代就已经结束了。在房地产纪元才开始练摊的人,大多是为了物业的房东打工;至于在房地产纪元开始前练摊儿,且挣到钱的人来说,那还不如拿挣得钱去搞房地产生意,或者周边的买卖。他就是这样做的,工程机械租赁主要租给建筑公司,通过建筑公司,他认识了不少土地方,最后,他自己成了土地方。现在靠很多套房的租金安度晚年。

马三哥则是攸克君的一位业外挚友,他没有我家六叔那么好的学校背景,但也是正牌大学毕业,他与攸克君同龄,他没练过摊儿,他开咖啡馆。

鼓楼是他最早选择的“龙兴之地”,但是,最终只龙兴了一半,没有最终干起来。他的店面,开在鼓东大街上,距离南锣鼓巷不远。那时,南锣鼓巷还不是旅游景点,再加上他租下的门面房面积也不大,大概20多平方米的样子,租金也不高。

他“龙兴”的前半段,生意还是很好的。他全球采购20世纪初美国工业化初期的各种生活用品,大到1920年代的桌子和转椅,储物柜,小到灯罩,开关等,营造了很好的一个类似于《美国往事》的氛围,如果用“练摊儿”的逻辑衡量,他还真是“凭本事练摊儿”的那一类人。

在这“龙兴”的前半段,马三哥运气很好,南锣鼓巷在社交媒体的大发展的背景下,生生成为了一个旅游景点。每天客流川流不息,马三哥咖啡馆的也小有名气了起来,开始有人慕名而来,因为店面太小,还有不少人要在外面排队。攸克君去过一次,也没有享受特殊待遇,还是在外面排队。

马三哥的咖啡馆开始日进斗金的日子了。我感受到这一切,是他开始带劳力士的手表。不过,好景不长,有一次闲聊,攸克君说要去他的咖啡馆坐坐,他突然说,他要退租不干了。这很令人惊讶,日进斗金的日子,过了三个月都没有。

原来房东要涨房租。我问他涨多少,他说大概5~6倍的样子。这颇为令人咋舌,攸克君虽然知道,合同这事儿,在鼓楼租房开买卖是没太大意义的,但是这样涨租,也颇为意外。马三哥说,南锣鼓巷现在是旅游景点了,房东觉得自己的房子价值涨了,再加上看到自己的店客流量大,就觉得房租涨个5~6倍是合理的,关键是——房东有房,不怕你退租,他再租给别人就是了。

后来,攸克君知道了在鼓楼开店的一个铁律——鼓楼开店,一般死于两种情况,一种是经营不好,自己把自己做死,另一种是经营太好,被房东涨租涨死。

再到后来,马三哥的咖啡馆换了好几个地儿,完成人生崛起的那一段,是在798完成的,他把那个咖啡馆开到了三楼。不会做买卖的攸克君为他为什么要把一个营业场所开在三楼而不是一楼的门面房,马三哥苦笑地回答:一楼租金贵啊——还是房子的问题。

现在,马三哥的咖啡馆开了不下两家了,在大众点评上,他的咖啡馆排在“北京最受欢迎的咖啡馆前十名”以内。他在寸土寸金的杨梅竹斜街,也就是前门有一个临街的咖啡馆,攸克君调笑他,有钱租门面房了,他严肃地说,没戏,这也是靠政府给补贴。

对于经营者来说,房子,其实已经变成了最大的成本,大过人工、大过材料,甚至大过税收。

一边是人们或真或假的摩拳擦掌要摆地摊,另一边是很多开发商头疼自己手里的商铺空置租不出去。马三哥和我家六叔都看过那个在央视上露面的摆摊小哥儿,号称自己可以“日入三万”营业额,看了这个新闻,他们都说:

“如果摆摊儿能真能挣这么多钱,那只能说明一个问题,开店房租太高。”他们以小生意人的视角看这个问题很是简单,摆摊儿不用交房租,顶多交点管理费。需求还是那些需求,成本少了绝大部分,自然赚钱才对。

我的一位朋友,是老板最信任的人之一,这种信任的结果,就是替老板“看家”。这个老板,在北京东南三环和东南四环之间,有一整条商铺。现在,老板去搞别的生意了,这条商铺就归他管理,说是看家,不仅是要“留守”,还要“开拓”,所谓开拓,就是招租。

他深知招租难。他曾经和攸克君开玩笑,说前几年看着城管追着门口摆摊儿的满街打游击的时候都想,怎么让这些摆摊儿的人,能租自己的商铺。当然,这是个玩笑,纯粹的玩笑而已。

他不是不想降租金,或者说,他的老板不是想降租金,而是着实降不下来。买下这幅土地,价值不菲,现在设定好的租金,都是根据土地成本、运营成本、建安成本倒算过来的。不过,他说,在土地成本面前,另外两项成本,大致可以忽略不计了。

所以,他拒绝了攸克君的“馊主意”,不能开成餐饮一条街。因为给餐饮业的租金相对便宜,全用来开饭馆,是收不回他们买地、建安、运营的成本的。他说现在“地摊儿”如火如荼,“练摊儿”除了进货,是没有硬成本的,他还说,他跟练摊儿的也没什么区别:

显而易见,练摊儿是个靠本事挣饭吃的营生,但是,当“房地产纪元”开始的时候,凭本事赚取财富的时代就已经结束了,在一个资产财富周期里,资产以及由资产转化而来的门槛,所以,“练摊儿”背后,是一整套房地产的世相,这个事项概括起来可以是一句话:

一边是摩拳擦掌摆地摊儿的人们,另一边是空置已久的商铺,他们都是房地产和资产先导的经济发展模式的牺牲品。攸克君不无瞎想,如果有合适的政府补贴,加上开发商的合理让利,从而降低实体商家的运营成本,是不是比鼓励摆地摊儿更加双赢的选择?

过生日那天,我家六叔语重心长地对攸克君说,你六叔早已经不是靠本事吃饭了,幸亏买了房子,能收租金。他说,如果在雅宝路继续练摊儿,他的晚年,还不知道在哪里安放。