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中国房地产将何去何从?

时间:2020-08-06

今年的经济受疫情影响这么大,但完全没有看到上面想要用房地产刺激经济。不但如此,还对几个房价上涨的城市施以重拳调控,比如深圳、南京、东莞等城市。感觉这几个城市刚有点上涨的苗头就被打了下去。

关键的是,除了这几个城市进行严格调控之外,还是一而再再而三的强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。中国的房价上涨虽然受到多方面的客观因素驱动,但是毕竟还是呈现很明显的“政策市”的特征。现在的政策这么严苛,对房地产的调控如此的严格,中国房价上涨的周期真的就要结束了,或许今年就是一个很关键的时间点。

但我还是要强调一下,即便今年是房地产市场一个拐点,也并不意味着房价会掉头向下,如果房价大幅下跌的代价也很大的。中国中产阶层的财富几乎80%的财富都在房地产里,如果一下子大幅下跌,多少人的财富就灰飞烟灭,多少人可能要向银行追加抵押物,这个对于负债率极高的中层阶层也是无法成熟的。

所以,未来中国的房价会呈现平稳震荡的行情,不会大涨大跌。这样一来,房子作为投资品的投资价值就会逐渐降低,基于这样的预期,房地产的投资行为就会减少,中国有可能也会出现像美国一样的,居民财富由房地产向资本市场转移。

房地产发展到今天,毋庸置疑对中国经济发展起到很重要的拉动作用,房地产行业有很长的产业链,房价的上涨带动产业链上下游及周边行业的发展,对经济带动作用非常明显。这也是为什么过去一段时间,只要经济一旦有下跌的风险,就会启动房地产的投资来拉动经济发展,那个时候房地产基本上对于中国经济具有压舱石的作用。

目前上面下这么大力气压制房地产的发展,其实有其内在原因的。中国房地产发展整体上来说已经是供求平衡了,不像98年房改之后一段时间,对商品房的需求一直是供不应求。其次是高企的房价除了拉动上下游产业发展的同时,也对城市的发展带来了伤害,高房价传导到其他业态,很容易造成一业兴百业衰的局面;同时高房价也使得年轻人在城市奋斗越来越缺乏希望以致于会离开城市。再次,国内房价的上涨,除了供求关系导致之外,也存在很大的炒作因素,如果继续上涨,势必造成很大的资产泡沫,而一旦泡沫产生就会破灭,泡沫的破灭对经济的损害是不可估量的。

未来房地产的发展速度肯定会放缓,行业的规模会萎缩,从业人员也会减少。据有人调查,在深圳,房地产相关从业人员的比例极高,这个在过去带动就业,未来这一部人可能也要面临失业再择业,这个是没办法的事情,是行业的发展规律,所以那些并没有立志在房地产行业深耕的人不妨早作打算。

另一方面,未来房地产市场的发展方向更可能是存量物业的运营,所以未来地产人才会逐渐向写字楼、购物中心、产业园区等运营转移。运营的价值最终会体现在资本市场对资产的估值,国内的REITs的放开会慢慢展现出运营对于房地产资产的重要性。

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